西安市商品房预售资金监督管理办法
发布时间：2021-03-27
西安市商品房预售资金监督管理办法
购买一套新房子对任何一个家庭来说，都是一件大事尤其是买了预售商品房的人最担心的就是购房款是否安全开发商是否会百分百地把这笔钱用到工程建设上来
为维护购房群众的合法权益，防范市场风险，西安市制定出台了新的《西安市商品房预售资金监督管理办法》，以进一步加强商品房预售资金的监管力度，为预售资金的使用装上“安全阀”。
详情请点击查看：事关购房！西安4月1日起施行！
就此办法的亮点内容3月25日记者对西安市住建局市场处相关工作人员进行了专访
亮点1：明确政府部门为预售资金监管主体
早在2011年，西安市就建立了商品房预售资金监管制度，由开发企业、商业银行、工程监理单位三方签订监管协议，银行作为监管主体实施商品房预售资金监管。但在实际操作中，开发企业截留按揭贷款、逃避资金监管的情况时有发生，预售资金入账难；银行有时难以开展独立监管工作，监管强度不足。诸多问题的发生，造成购房款难以专款专用。
4月1日起即将施行的新《办法》，是市住建局等三部门在充分调研、借鉴其他城市经验和做法的基础上，结合我市实际，制定出台的。为突出政府监管职能，《办法》明确政府作为预售资金监管的主体，由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会（以下简称辖区住建部门）具体负责本辖区商品房开发项目预售资金交存、支出、使用等活动的监督管理。
当开发企业要使用监管资金时，应向辖区住建部门提出用款申请，辖区住建部门按照规定严格进行工程进度等方面的审核，及时进行现场勘察。同时，监管银行负责账户管理、资金收存、购房贷款入账情况监控等工作，配合开发项目辖区住建部门做好监管。
此外，相关单位、购房群众及社会各界也可以对预售资金监管工作进行广泛监督，发现问题及时向政府部门反馈，共同保护预售资金安全，将市场风险降到最低。
亮点2：购房款交纳既安全又方便
在购房过程中，商品房预售资金的收存是重要一环。《办法》多措并举，提醒并引导购房者将购房款及时、安全地交存到监管账户。
购房人可通过售楼部现场公示、市住建局官方网站、微信公众号、交存指引平台、预售证二维码等多种途径，获取监管银行、监管账户等监管信息，此外，在意向登记、选定房屋、资金入账后，购房人还可以收到提醒短信，既能引导购房人交款，也能保证购房人对资金监管的知情权。
同时，市住建局还设置了预售资金交存指引平台引导购房人直接交款至监管账户，购房人选定房屋、收到短信后，可根据短信提示在电脑端或手机端登录平台，自助打印交存单，再根据交存单指引交纳购房款，交款后通过平台可随时查询资金入账情况，所有业务流程均可线上办理，方便群众交款购房。
购房群众可任选以下途径交纳购房款：通过监管银行在售楼部设立的临时网点直接交款；在监管银行的任一营业网点（西安市行政区域内）交款；通过ATM机、手机银行等方式转账交款。
另外，市住建局建立了按揭贷款入账预警机制，要求监管银行对明显超出一般放贷周期的情况及时反馈，由辖区住建部门调查处理，确保购房贷款及时入账；同时，建立账务核对机制，辖区住建部门每日核对入账款项，发现问题及时处理。
亮点3：既要确保资金安全，又要方便企业灵活使用
对商品房预售资金的监管，一方面是保障资金安全，拧紧“安全阀”；另一方面还要做好服务、方便企业灵活使用，把握好“开闸放水”的时间点，合理促进项目建设。
对此，《办法》设置了重点监管资金额度，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，其余资金企业可自行提取，既保障工程建设顺利进行，又支持企业正常经营发展。
对重点监管资金设置了6个使用节点，并明确了达到每个节点前的最高拨付比例，以保证剩余工程资金充足；在拨付比例范围内，开发企业申请提取预售资金的次数不受限制，这一规定既方便了企业灵活使用资金，也统一了银行的拨付标准。
同时，购房人打印交存单、开发企业申请使用资金、辖区住建部门审核拨付等业务均已实现网上办理，进一步提高了行政效能，为办事群众和企业打开了便利之门。
对存在未按规定收取、支出、使用商品房预售资金的开发企业，《办法》也有明确规定，由辖区住建部门依法依规严肃查处；对违规的商业银行，住建部门可暂停其新承接预售资金监管业务及其他相关业务并报金融主管部门依法查处，公积金管理部门可暂停其公积金放款业务。
新《办法》
4月1日起施行之前
申请办理预售许可的
仍按原政策执行预售
车位一并纳入资金监管范围
4月1日前申请办理的预售许可按照什么政策执行？
购买的车位是否也要接受预售资金监管？
哪些情形可变更资金监管账户？
对于这些问题，西安市住建局市场处有关工作人员做了解答：
该工作人员表示，2021年4月1日起申请办理商品房预售许可证的商品房开发项目楼幢，其预售资金按照《办法》进行监管；之前申请办理预售许可的，仍按原政策及原监管协议相关内容执行。监管账户一经设立，原则上不允许变更，属以下情形的可向辖区住建部门申请变更：项目监管楼幢尚未销售的；项目建设发生重大变故的；其他确需变更的特殊情形。
辖区住建部门受理开发企业使用重点监管资金的申请后，应在2个工作日内审核完毕并下达拨付或不拨付指令；受理使用非重点监管资金的申请后，应在1个工作日内审核完毕并下达拨付或不拨付指令。但该时限要求为最长审核时间，并非一定要用完。
为提升西安市营商环境，支持企业正常经营发展，市住建局要求辖区住建部门在最短的时间内完成审核工作，出具同意拨付意见或不予拨付通知书，确保开发企业用款流畅，工程建设顺利进行。
商品房开发项目可一次性解除项目所有楼幢的预售资金监管，也可以按预售许可批次分批解除，若一个预售许可批次的监管楼幢已全部办理不动产首次登记，开发企业可以根据监管协议，向辖区住建部门申请先行解除该预售许可批次的资金监管，提取相应剩余款项。
辖区住建部门受理开发企业解除商品房预售资金监管的申请后，应在1个工作日内完成审核并通知监管银行解除相应监管或告知开发企业不能解除的原因。
办理商品房预售许可证的车位，也一并纳入预售资金监管范围，其重点监管资金由辖区住建部门根据工程建设成本等实际情况综合测算确定；其节点及对应拨付比例参照《办法》相关规定执行。
（网上西部）
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